Introducción
Esta no pretende ser una guía completa para compradores, pero ofrecerá al lector una idea del proceso de compra de una propiedad en España, que probablemente sea diferente al de su país de origen.
Como es el caso en cualquier lugar, el costo de comprar una propiedad no es sólo el precio de venta; hay costos que deben agregarse por impuestos estatales, registro de la propiedad, honorarios de notario y abogado junto con tarifas e impuestos para financiamiento como hipotecas. Si no se requiere financiamiento, los costos serían aproximadamente el 10% del precio de venta; si se requiere financiamiento, esos costos podrían llegar al 13%.
No siempre es necesario que los compradores estén en España para completar la transacción de la propiedad; si no es posible, se puede tramitar un Poder Notarial (POA) para que su abogado o representante legal lo complete en su nombre. Es mejor tramitar este POA cuando se encuentre en España, ya que es bastante simple y sólo requiere una visita al notario con su abogado. Si necesita organizar POA en su país de residencia, entonces es un asunto más complicado y más costoso.
Para poder comprar una propiedad, se requiere que obtenga un NIE (Número de ldentificación de Extranjeros). Su abogado puede ayudarlo con este trámite, pero los compradores deben estar en España para obtenerlo.
Costos
Una vez acordado el precio de la propiedad, es habitual que se solicite un depósito de reserva, generalmente de 10.000€. Es mejor presentarlo con el abogado del vendedor o, en el caso de una nueva construcción, con el agente del promotor.
Una vez depositada esta fianza, el inmueble será retirado del mercado durante un plazo prudencial acordado para permitir la realización de los trámites de búsqueda, etc. y la formalización de la venta. Este depósito a menudo no es reembolsable, a menos que se acuerde lo contrario.
Impuestos
Estos dependerán del precio de la propiedad que se compre:
• Las propiedades de nueva construcción requieren que se cobre el IVA (VAT) al 10%, mas el impuesto de timbre del 1,5%.
• Las propiedades existentes o de reventa requieren que se pague un impuesto de transferencia, que se calcula en una escala móvil según el precio de la propiedad, que es del 8% sobre su valor, hasta 400.000€, 9% sobre los próximos 300.000€ y 10% para inmuebles superiores a 700.000€.
Honorarios profesionales
Los honorarios del Notario se calculan utilizando el precio de la propiedad y el número de documentos que forman la venta de la casa, pero estarán en la región de 500€ a 1.000€. Dependiendo del precio de la propiedad, las tasas de registro son de aproximadamente un 40% de los honorarios del Notario.
Los honorarios de los abogados son generalmente alrededor del 1% mas IVA del precio de la propiedad. En algunos casos pueden ser negociables nuevamente, dependiendo de cuánto trabajo deba hacer el abogado, el precio de la vivienda o si se requiere financiamiento.
Gastos de financiación e hipoteca
Tasaciones bancarias en la región de 1.000€ mas IVA.
La comisión hipotecaria como norma sería del 0,5% al 1% del importe de la hipoteca requerida.
Costos adicionales
El comprador puede realizar la conexión o el registro de los Servicios Públicos, pero es mucho más fácil para el abogado hacerlo, y puede o no cobrar por ello.
Los impuestos plusvalía deben ser pagados por el vendedor de la propiedad; sin embargo, es posible que se le pida que los pague al negociar el precio de la propiedad. No obstante, es mejor insistir en que el vendedor pague.
Costos anuales de funcionamiento de la propiedad una vez comprada
IBI o Impuesto Sobre Bienes Inmuebles son los impuestos municipales locales. Estos se calculan utilizando el valor catastral de la propiedad. Basura es el impuesto a pagar al Ayuntamiento por el servicio de recogida de basuras que presta. Para Gastos de comunidad, el vendedor debería poder informarle de estos gastos en primera instancia al negociar el precio de la propiedad. Respecto al Seguro, tanto del Contenido como del Edificio, las tarifas de los seguros en España son bastante razonables.
Sobre el Impuesto sobre la Renta, aunque no tenga ingresos del trabajo en España, se supone que obtendrá un ingreso de su propiedad. El monto se calcula nuevamente utilizando el Valor Catastral de la propiedad.
Cabe recordar que generalmente es el comprador y su abogado quienes soportan la mayor carga de diligencia debida al comprar una propiedad en España. Siempre recomendamos que el comprador y el vendedor utilicen los servicios de un abogado recomendado.
